Как можно сэкономить на покупке жилья в Астрахани

11.01.2013 14:20 "Недвижимость. Ремонт. Дизайн." №1

Имущественные вычеты при продаже и покупке жилья

Если я продал квартиру или дом, надо ли мне платить с этого налоги и когда? В каких случаях при операциях с недвижимостью необходимо подавать декларацию о доходах? Можно ли вернуть часть уплаченного подоходного налога при покупке жилья? Эти вопросы всегда волнуют тех, кто пытается улучшить жилищные условия или волею судьбы вынужден продать свои квадратные метры.

Продал? Не парься!Сначала разберем случай, когда человек продает недвижимое имущество: дом, квартиру, комнату, дачу, земельный участок или долю в них. Если вы владеете реализуемым более трех лет, то беспокоиться вообще не о чем: за сколько бы вы ни продали вашу недвижимость, налог (т. е. НДФЛ – налог на доходы физических лиц) с этой суммы не берется и декларацию о доходах представлять не надо. Этот вид сделок освобожден от налогообложения.Другое дело, если вы хотите продать то, что принадлежало вам менее трех лет. Во-первых, здесь уже в обязательном порядке по окончании налогового периода, то есть года продажи имущества, вам придется заполнить и представить в налоговую инспекцию декларацию о своих доходах за этот период, где указать в том числе и сумму, которую вы получили от реализации недвижимости. Срок подачи декларации – не позднее 30 апреля следующего года.Во-вторых, ответ на вопрос, надо ли вам платить налог и какой, зависит от суммы продажи. Если она менее 1 миллиона рублей – НДФЛ с нее не платится. Если более – придется отдать государству 13% с суммы превышения. Например, вы продали квартиру, находившуюся в вашей собственности менее 3 лет, за 1,5 миллиона рублей. Минусуем из этой суммы 1 млн., остается 500 тысяч рублей. Умножаем на 13%, получаем 65 тысяч. Это тот налог, который вы должны уплатить в срок до 15 июля года, следующего за годом продажи имущества.Описанная выше операция называется «имущественный налоговый вычет». Она регламентируется подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ.Кстати, в некоторых случаях (речь по-прежнему идет о недвижимости, находившейся в собственности менее 3 лет) более выгодным может быть другой способ исчисления налога: вычесть из суммы продажи жилья сумму, за которую вы его приобрели. Так, если проданную в предыдущем примере за 1,5 млн. рублей квартиру вы ранее купили, скажем, за 1,2 млн. рублей, то разница составит уже не 500 тысяч, а 300 тысяч рублей, НДФЛ с которых – «всего» 39 тыс. руб. Но при этом вместе с декларацией вы должны предоставить в налоговую документы, подтверждающие, когда и за сколько вы покупали квартиру.

Купил? Получи «сдачу»Теперь переходим к ситуации, когда вы не продавец, а покупатель недвижимости. Естественно, при покупке никакой налог с вас не берется – ведь это ваши расходы, а не доходы. Но здесь государство дает нам возможность немного сэкономить, вернуть часть уплаченного человеком ранее НДФЛ, который удерживали с его зарплаты и других доходов (воспользоваться этим правом можно один раз в жизни). Здесь имущественный вычет предоставляется на сумму не более 2 миллионов рублей (подпункт 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ). Схема следующая.По истечении налогового периода (т.е. года покупки) собираем справки обо всех своих полученных в нем доходах, уплаченном с них подоходном налоге (НДФЛ) и заполняем декларацию о доходах. Просуммировав все доходы и налоги, получаем совокупный годовой доход, полученный нами, и уплаченный с него НДФЛ. Теперь из годового дохода вычитаем сумму приобретенной нами недвижимости, но не более 2 млн. рублей. Годовой доход стал меньше, следовательно, должна уменьшиться и сумма налога, то есть у нас образовалась переплата, которую государство нам должно вернуть. Легко подсчитать, что максимальная экономия в данном случае может составить 260 тыс. рублей (13% от 2 млн. руб.).Пример. В 2012 году вы купили квартиру за 1 млн. рублей. Ваш совокупный годовой доход за этот год, указанный в декларации, – 1,2 млн. рублей, сумма уплаченного НДФЛ – 156 тыс. руб. Считаем НДФЛ от суммы покупки: 1 млн. х 13% = 130 тыс. руб. Это и есть те деньги, которые вам должны вернуть в 2013 году.А как быть, если вашего уплаченного НДФЛ «не хватает» для возврата? Предположим, в вышеуказанном примере ваш доход был меньше и с вас удержали не 156 тыс., а 120 тыс. руб. Тогда в 2013 году вы получите за 2012-й эти 120 тысяч, а недостающие 10 тысяч перенесут на следующий налоговый период, то есть на 2013 год. По вашему заявлению в 2013 году ваш работодатель может не удерживать из вашей зарплаты НДФЛ, пока он не составит недостающие 10 тысяч. Заявление можно и не писать, а получить эти 10 тысяч в следующем году, снова подав декларацию о доходах уже за 2013 год. Кстати, срок подачи декларации о предоставлении имущественного вычета при покупке недвижимости не ограничен – вы можете это сделать и через год, и через два, и позже, «накопив» за это время всю необходимую для возврата сумму НДФЛ.

КСТАТИ: в расходы по покупке можно включать не только собственно стоимость жилья, но и, в частности, расходы на приобретение строительных и отделочных материалов, расходы по достройке дома и отделке новой квартиры, уплаченные проценты по целевому займу (кредиту) на приобретение жилья и некоторые другие.